فاصله تاریخی میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن
بازار مسکن با افزایش مداوم قیمتها و فاصله رو به رشد درآمد خانوارها، خانهدار شدن برای دهکهای متوسط و پایین را با وجود افزایش ۴۳ درصدی حقوق، به آرزویی دور از دسترس تبدیل کرده است.
بازار مسکن در سالهای اخیر به ویژه طی ماههای گذشته به فاز افزایشی وارد شده و روند رشد قیمتها در اغلب مناطق شهری، به خصوص کلانشهرها، شتاب گرفته است. در کنار تداوم تورم عمومی، کاهش قدرت خرید خانوارها و رکود معاملاتی، تصویری پیچیده از یکی از مهمترین حوزههای معیشتی جامعه ترسیم شده است.
بررسی میدانی فایلهای فروش نشان میدهد که فاصله میان توان مالی متقاضیان مصرفی و قیمت پیشنهادی فروشندگان به شکل محسوسی افزایش یافته و این موضوع حجم معاملات را در سطحی پایین نگه داشته است. همچنین، در این مدت به دلیل نوسانات ارزی، بسیاری از فروشندگان از عرضه واحدهای خود صرف نظر کردهاند که خود به افزایش قیمت ملک دامن زده است.
افزایش قیمت مسکن در سایه تورم ساختاری
کارشناسان بازار مسکن بر این باورند که جهشهای اخیر قیمت مسکن بیش از آنکه ناشی از شوکهای مقطعی باشد، ریشه در متغیرهای کلان دارد. رشد نقدینگی، بیثباتی در بازار ارز، تورم مواد اولیه ساختمانی و عدم وجود چشمانداز روشن در سیاستگذاری اقتصادی، موجب شده مسکن به عنوان یک دارایی امن در برابر تورم تلقی شود. این نگاه سرمایهای تقاضای غیرمصرفی را تقویت کرده و بر فشار قیمتی افزوده است.
در این شرایط، بازار مسکن ایران تحت تأثیر فشار شدید تورم و کاهش قدرت خرید خانوارها قرار دارد. شکاف میان درآمد و هزینه مسکن به ویژه برای دهکهای متوسط و پایین به سطحی رسیده که خانهدار شدن برای بسیاری از خانوارها به هدفی دوردست تبدیل شده است. افزایش مداوم قیمت هر متر مربع واحد مسکونی، اقساط وامهای بانکی را نیز از توان بازپرداخت بخش قابل توجهی از متقاضیان خارج کرده است.
رکود معاملاتی در کنار تورم قیمتی
یکی از ویژگیهای فعلی بازار، همزمانی رکود در معاملات و رشد قیمتهاست؛ پدیدهای که در ادبیات اقتصادی به «رکود تورمی» معروف است. بنگاههای معاملات ملکی از کاهش تعداد معاملات خبر میدهند، اما قیمتهای پیشنهادی همچنان صعودی باقی مانده است. فروشندگان با استناد به تورم عمومی و افزایش هزینه ساخت، حاضر به تعدیل قیمت نیستند و خریداران نیز توان ورود جدی به بازار را ندارند.
از دیگر سو، هزینههای ساختوساز شامل قیمت زمین، مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و عوارض شهرداریها افزایش یافته و سازندگان را با حاشیه سود محدودی مواجه کرده است. این موضوع انگیزه عرضه پروژههای جدید را کاهش داده و در میانمدت میتواند بر تعادل بازار تأثیر بگذارد.
ریشههای سیاستی بحران مسکن
برخی تحلیلگران بر این باورند که وضعیت فعلی بیش از آنکه ناشی از کمبود عرضه باشد، معلول ناکارآمدی و بیاثر بودن سیاستهای کلان اقتصادی کشور است. طرحهای حمایتی ساخت مسکن هرچند برای افزایش عرضه و خانهدار کردن اقشار فاقد مسکن طراحی شدهاند، اما به دلیل محدودیت منابع مالی، طولانی بودن فرآیند اجرا و مشکلات تأمین زیرساخت، هنوز نتوانستهاند تأثیر قابل توجهی بر بازار آزاد بگذارند. بدین ترتیب، بازار آزاد همچنان بر اساس انتظارات تورمی و تحولات اقتصاد کلان پیش میرود.
کاهش قدرت خرید؛ چالش اصلی خانوارها
بررسی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه خانوار نشان میدهد که این شاخص در بسیاری از شهرهای بزرگ به سطوح بیسابقهای رسیده است. بر اساس آخرین پیشبینیها، با افزایش ۴۳ درصدی حقوق کارمندان در سال آینده، حداقل درآمد ماهانه آنها به ۱۸ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خواهد رسید و حتی اگر حق مسکن کارگری به ۳ میلیون تومان هم افزایش یابد، باز هم توان خرید واقعی آنها برای ورود به بازار مسکن بسیار محدود است.
در حالی که استاندارد جهانی نسبت قیمت مسکن به درآمد سالانه حدود ۵ تا ۷ سال است، در اکثر مناطق شهری ایران این عدد به بیش از ۲۰ سال رسیده و فاصله شدید میان قدرت خرید و قیمت بازار را نشان میدهد. به بیان دیگر، یک خانوار با پسانداز کامل درآمد خود، بیش از دو دهه زمان نیاز دارد تا بتواند یک واحد مسکونی متوسط خریداری کند؛ فرضی که در عمل غیرممکن به نظر میرسد.
در چنین شرایطی، بازار اجاره نیز تحت تأثیر رشد قیمت مسکن، افزایش یافته و مستأجران با فشار مضاعفی مواجه هستند. افزایش نرخ اجارهبها در کنار تورم سایر کالاها و خدمات، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار را به شکل قابل توجهی بالا برده است.
فاصله عمیق دستمزد و اجارهبها
در این راستا، سمانه محرمی نمین، نایبرئیس دوم اتحادیه مشاوران املاک تهران در گفتوگو با خبرنگار خبرگزاری مهر بیان کرد که افزایش حق مسکن کارگری از ۹۰۰ هزار تومان به حدود سه میلیون تومان اگرچه در ظاهر رشد محسوب میشود، اما در عمل این رقم نمیتواند نقش مؤثری در تأمین سرپناه ایفا کند.
وی افزود: امروز حتی کوچکترین واحدهای استیجاری در بسیاری از مناطق تهران نیازمند بودجهای به مراتب بیشتر از این رقم هستند و به همین دلیل این حمایت عملاً اثر تعیینکنندهای در زندگی مستأجران ندارد. در حالی که حق مسکن فعلی شاید در آمار بزرگ باشد، اما از نظر عملی در سفره مستأجر ناچیز و کماثر است.
محرمی نمین ادامه داد: طی سالهای گذشته، سرعت رشد اجارهبها بسیار بیشتر از افزایش مؤلفههای مزدی بوده و همین موضوع موجب عمیقتر شدن شکاف میان تصمیمات حمایتی و واقعیت معیشت مردم شده است. با افزایش سهم درآمد خانوار در اجارهبها، دیگر از دستمزد حمایتی تنها یک عنوان باقی میماند و اثر واقعی آن در مدیریت هزینههای زندگی کمرنگ میشود.
این مقام صنفی تأکید کرد: بازار مسکن تحت تأثیر متغیرهای کلان اقتصادی قرار دارد و بدون مهار تورم عمومی، کنترل هزینههای تولید مسکن و افزایش عرضه، هر رقمی که بهعنوان حق مسکن تعیین شود، در مدت کوتاهی کارایی خود را از دست میدهد.
محرمی نمین گفت: رقم سه میلیون تومان قبل از آنکه به دست مستأجر برسد، در بازار تحت تأثیر تورم بیاثر میشود و نمیتواند پاسخگوی رشد مستمر اجارهبها در تهران باشد. اگر هدف حمایت واقعی از جامعه کارگری در حوزه مسکن است، باید سازوکاری طراحی شود که متناسب با تحولات بازار مسکن بهروزرسانی گردد و از ظرفیت دادههای میدانی فعالان صنفی نیز بهره گیرد.
وی افزود: تصمیمسازی در حوزه حق مسکن کارگری نیازمند توجه به واقعیتهای بازار اجاره، تحلیل روندهای قیمتی و هماهنگی با سیاستهای کلان اقتصادی است؛ در غیر این صورت، هرگونه افزایش عددی بدون پشتوانه ساختاری، اثرگذاری پایدار نخواهد داشت.
آینده قیمت مسکن
به گزارش مهر، چشمانداز بازار مسکن در کوتاهمدت به متغیرهای کلان اقتصادی وابسته است. اگر روند تورم مهار نشود و ثبات در بازارهای موازی ایجاد نگردد، انتظار کاهش محسوس قیمتها بعید به نظر میرسد. در عوض، ایجاد ثبات اقتصادی، کنترل رشد نقدینگی و اجرای سیاستهای هدفمند حمایتی میتواند به تدریج انتظارات تورمی را تعدیل کرده و بازار را به سمت تعادل سوق دهد.
اگرچه کارشناسان بازار مسکن اخیراً از نشانههای بازگشت رونق به بازار یاد میکنند، اما بهطور کلی، بازار مسکن در شرایطی قرار دارد که حل چالشهای آن صرفاً از طریق مداخلات بخشی ممکن نیست و نیازمند اصلاحات بنیادی در سیاستهای کلان اقتصادی است. اصلاحاتی که بتواند بهطور همزمان ثبات قیمتی، افزایش قدرت خرید و رونق تولید مسکن را محقق کند.