دورنمای افزایش قیمت مسکن و تأثیرات آن
یک کارشناس بازار مسکن اظهار کرد که میانگین هزینه ساخت هر مترمربع مسکن در شرایط کنونی بین ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان است و این رقم فقط به هزینههای ساخت مربوط میشود و شامل قیمت زمین و سایر هزینهها نمیشود.
با افزایش قابل توجه نرخ ارز از اواسط آذرماه، تحرکات جدیدی در فضای روانی بازار مسکن مشاهده شده است. در هفتههای اخیر، برخی فعالان فروش ملک در فضای مجازی آگهیهایی منتشر کردهاند که در آنها ادعا میشود در حالی که قیمت دلار به حدود ۱۶۰ هزار تومان رسیده، مسکن هنوز به قیمت دلار ۸۰ هزار تومانی معامله میشود و این شرایط «فرصت خرید» ایجاد کرده است. این گروه با تأکید بر احتمال شکلگیری موج جدید قیمتی، خریداران را به ورود فوری به بازار ترغیب میکنند.
با این وجود، بررسیهای میدانی و اظهارات کارشناسان نشان میدهد که واقعیتهای بازار مسکن با این فضاسازیها فاصله معناداری دارد. به گفته تحلیلگران، بازار مسکن حتی پیش از وقوع جنگ ۱۲ روزه نیز در رکود به سر میبرد و حدود دو سال کاهش محسوس معاملات را تجربه کرده بود؛ بهگونهای که اکنون سومین سال رکود این بازار در حال سپری شدن است. در این شرایط، نااطمینانیهای سیاسی و اقتصادی نه تنها انگیزه ورود سرمایههای جدید را کاهش داده، بلکه موجب تشدید خروج سرمایه از این بخش شده است. کارشناسان معتقدند که در دورههای بیثباتی، سرمایهگذاران تمایل دارند منابع خود را به بازارهای نقدشوندهتر منتقل کنند تا در صورت بروز شوکهای جدید، امکان تصمیمگیری سریعتری داشته باشند. بنابراین، بر خلاف برخی ادعاها درباره آغاز موج صعودی، شواهد موجود حکایت از احتیاط گسترده در سمت تقاضای سرمایهای دارد.
وضعیت معاملات مسکن
طبق آمار میدانی فعالان بازار، در ماههای اخیر بیشترین حجم معاملات مربوط به واحدهای کوچک و متوسط، بهویژه در بازه متراژی ۵۰ تا ۷۵ مترمربع بوده است. این الگو نشاندهنده آن است که تقاضای مصرفی، آن هم در حد توان مالی خانوارها، موتور اصلی معاملات فعلی را تشکیل میدهد و خبری از تحرک جدی در واحدهای بزرگمتراژ یا لوکس نیست. کاهش قدرت خرید، افزایش هزینههای زندگی و محدودیت دسترسی به تسهیلات بانکی، دامنه انتخاب متقاضیان را به واحدهای کوچکتر محدود کرده است.
موانع رونق بازار
به گفته فعالان صنعت ساختمان، رشد بهای مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای تأمین مالی، فشار قابل توجهی بر سازندگان وارد کرده است. اگر این روند ادامه یابد و همزمان تقاضای مؤثر نیز تقویت نشود، احتمال کاهش سرمایهگذاری و حتی توقف برخی پروژههای جدید در سال آینده وجود دارد؛ موضوعی که میتواند در میانمدت بر عرضه مسکن اثرگذار باشد.
در عوض، برخی کارشناسان با اشاره به الگوی رفتاری سنوات گذشته معتقدند که بازار مسکن معمولاً در فصل زمستان و در آستانه شب عید، از رکود نسبی خارج میشود و افزایش معاملات را تجربه میکند. با این حال، شواهد زمستان امسال نشان میدهد که بازار همچنان تحت تأثیر ناآرامیهای اخیر، محدودیتهای اینترنتی و سایه نااطمینانیهای سیاسی در وضعیت رکودی باقی مانده است. از منظر تحلیلی، کارشناسان اقتصادی تأکید دارند که بازار خرید و فروش مسکن معمولاً با تأخیر نسبت به تحولات کلان اقتصادی واکنش نشان میدهد. در مقابل، بازار اجاره مسکن سریعتر به تورم پاسخ میدهد و افزایش هزینهها ابتدا در این بخش نمایان میشود.
روند قیمت مسکن
تجربه سالهای گذشته نشان میدهد که رشد نرخ اجارهبها معمولاً ۵ تا ۶ ماه زودتر از افزایش قیمت ملک اتفاق میافتد و میتواند بهعنوان شاخصی پیشنگر برای تحولات آتی بازار خرید و فروش مدنظر قرار گیرد. بر این اساس، اگرچه افزایش نرخ ارز و هزینههای ساخت از منظر تئوریک ظرفیت فشار بر قیمتها را دارند، اما تداوم رکود معاملاتی، کاهش توان خرید خانوار و نااطمینانیهای اقتصادی مانع از شکلگیری جهش فوری در بازار مسکن شده است. به نظر میرسد آینده این بازار بیش از هر چیز به متغیرهای کلان اقتصادی، ثبات سیاسی و سیاستهای حمایتی دولت در حوزه تولید و تأمین مالی مسکن وابسته باشد.
تحلیل قیمت با دلار
در این راستا، منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن، درباره برخی آگهیهای منتشرشده با محوریت «معامله ملک با دلار ۸۰ هزارتومانی» و «دلاری بودن قیمت مسکن» اظهار کرد: مدتی است که در فضای مجازی آگهیهایی منتشر میشود که مدعیاند با دلار ۱۶۰ هزار تومانی، قیمت دلاری مسکن هنوز پایین است و این بهترین زمان خرید ملک است. وی افزود: حوزه اقتصاد مسکن چسبندگی خود را به نرخ دلار از دست داده و دیگر نمیتوان رونق یا رکود بازار مسکن را صرفاً با قیمت ارز سنجید. از سال ۱۴۰۰ این چسبندگی تضعیف شده است، اما برخی همچنان در تلاشند که همان الگو را احیا کنند.
غیبی ادامه داد: بازار مسکن از بازارهای موازی مانند ارز و طلا بیتأثیر نیست، اما اثرپذیری آن به طور مستقیم و آنی نیست. عملکرد بازار ملک بیشتر ترمیمی است و با تأخیر واکنش نشان میدهد. بنابراین پیوند زدن کامل قیمت مسکن به دلار، تحلیل دقیقی از وضعیت بازار مسکن ارائه نمیدهد.
وی گفت: تأکید ما این است که اگر فرد منابع مالی و اعتباری پایدار و مصوب دارد، خرید مسکن را به تعویق نیندازد. بازار ملک برای مصرفکننده، تنها بازار سرمایهگذاری نیست؛ مسکن سرپناه و سرمایه اعتباری و حیثیتی خانوار است و نمیتوان سود حاصل از افزایش قیمت آن را با منطق سرمایهگذاری کوتاهمدت سنجید.
نیاز به تحلیل صحیح بازار
این کارشناس بازار مسکن یادآور شد: در ادبیات اقتصادی ایران، مسکن مصرفی با نگاه سوداگرانه قابل تحلیل نیست. اگر فردی خانهای خریده و ارزش آن افزایش یافته، این افزایش الزاماً سود قابل تحقق نیست، زیرا آن ملک محل سکونت اوست و جایگزینی آن نیز با قیمتهای جدید انجام خواهد شد.
غیبی با اشاره به سابقه آماری بازار مسکن طی ۲۶ سال گذشته، اظهار داشت که هیچ آمار رسمی و تأییدشدهای وجود ندارد که نشان دهد قیمت مسکن پس از رشدهای بالا، با ریزش ۲۰۰ درصدی یا حتی ۵۰ تا ۶۰ درصدی مواجه شده باشد. حتی در دورههای رکود نیز، نهایت کاهش ثبتشده حدود ۱۵ تا ۲۰ درصد بوده است.
وی افزود: طرح ادعاهایی مانند ریزش ۵۰ یا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، فاقد پشتوانه تحلیلی است. وقتی تورم سالانه بخش مسکن بین ۵۰ تا ۶۰ درصد برآورد میشود، نمیتوان از کاهش ۶۰ درصدی سخن گفت. این نوع اظهارات بیشتر موجب نگرانی و بلاتکلیفی خریداران میشود.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به تأثیر انتظارات تورمی و التهابات سیاسی بر بازار ملک گفت: مسکن نیز مانند هر کالای تولیدی دیگر در یک چرخه تولید قرار دارد و افزایش قیمت مصالح، خدمات، عوارض و هزینههای جانبی اثر مستقیم بر قیمت تمامشده آپارتمان دارد. بنابراین افزایش هزینههای تولید، در نهایت خود را در قیمت عرضهشده نشان میدهد.
غیبی خاطرنشان کرد که طبق برآوردهای میدانی، طی یکونیم تا دو ماه اخیر حدود ۳۱ تا ۳۳ درصد افزایش قیمت در برخی بخشهای بازار مسکن مشاهده شده که بخشی از آن ناشی از هیجانات و انتظارات تورمی بوده است.
وی تأکید کرد: ما تشویق به رفتار هیجانی و شتابزده نمیکنیم و نمیگوییم امروز نخرید و فردا گرانتر میشود؛ بلکه توصیه میکنیم تحلیل قیمت مسکن را از نرخ دلار جدا کنیم و بر مبنای توان مالی، نیاز مصرفی و واقعیتهای اقتصادی تصمیمگیری کنیم. اگر امکان خرید وجود دارد، تعویق آن به امید ارزانی قابلتوجه، تصمیم منطقی نیست.