بازار اجاره در خواب زمستانی فرو رفته است
آخرین آمار نشاندهنده رشد 32.7 درصدی شاخص اجاره مسکن در دی ماه 1404 است که کمترین سطح تورم نقطه به نقطه این شاخص از نیمه دوم سال 1401 محسوب میشود.
بررسیهای تازهترین وضعیت بازار اجاره در شهرها حاکی از آن است که این بخش از بازار املاک مسکونی، که یکی از حساسترین و شکنندهترین بخشهای بازار مسکن به شمار میرود، با خواب عمیق زمستانی مواجه شده است. از ابتدای سال جاری، آمارها نشاندهنده کاهش مداوم تورم اجاره مسکن در کشور بوده، اما بررسیهای میدانی حاکی از آن است که بازار اجاره تحت تأثیر چهار عامل عمده در خواب زمستانی قرار دارد و تحرک خاصی در زمینه تغییرات سطح اجاره بها، میزان تقاضا و حجم معاملات رصد نمیشود. این امر باعث کاهش محسوس تعداد فایلهای عرضه شده با اجارهبهای غیرمعقول و همچنین افزایش فایلهای متناسب با قیمت روز و نزدیک به متوسط اجارهبهای منطقه شده است. همچنین، تمایل موجران به تمدید قرارداد و ارائه تخفیف در قراردادهای قبلی و جدید در حال افزایش است.
اگرچه برخی از پلتفرمهای مجازی به طور غیررسمی فایلهایی با اجارهبهای بالا و غیرمتعارف ارائه میدهند که به نظر میرسد با هدف از بین بردن آرامش بازار و در شرایطی که تقاضا در سطح پایینی قرار دارد، منتشر شده باشند، این دادهها نمیتوانند به عنوان مرجع قابل استناد برای تغییرات و تحولات قیمتها در بازار مسکن و اجاره مورد استفاده قرار گیرند. با این حال، چهار عامل «روال فصلی بازار»، «سبقت عرضه نسبت به تقاضای اجاره»، «تمایل دوجانبه مستاجران و موجران برای تمدید قرارداد سال قبل» و «کششناپذیری توان مالی مستاجران» به عنوان دلایل روند متفاوتتری از شرایط واقعی بازار نسبت به آنچه در برخی از این پلتفرمها مشاهده میشود، شناخته شدهاند.
ماجراهای روال سنتی بازار اجاره
عامل اول که به کاهش تقاضا برای جابهجایی در بازار اجاره در آخرین ماه سال مرتبط میشود، به «روال معمول و سنتی حاکم بر این بازار» بازمیگردد. در حالیکه سه ماه پایانی سال به عنوان مقطع مورد توجه متقاضیان خرید مسکن محسوب میشود، فصل اوج جابهجایی مستاجران از اواسط اردیبهشت آغاز میشود و در تابستان به بیشترین میزان خود میرسد. در فصل پاییز و بهویژه در زمستان، تعداد مستاجران تمایل به جابهجایی کاهش مییابد. بنا بر روال سالهای گذشته، در اسفند ماه، تقاضا و حجم معاملات در بازار اجاره به کمترین حد خود میرسد و این یکی از دلایل خواب زمستانی بازار اجاره در روزهای اخیر است. با نزدیک شدن به روزهای پایانی سال، تقاضا، معاملات و جابهجاییها به شدت کاهش مییابد. همچنین، تشدید ریسکهای غیر اقتصادی و انتشار اخبار دوگانه از مذاکرات و احتمال جنگ نیز بیتأثیر نبوده است.
شارژ بازار با فایلهای سرمایهگذاران
دومین عامل مربوط به «سبقت عرضه از تقاضای اجاره مسکن» در اسفند ماه است. بررسیهای میدانی نشان میدهد که تعداد فایلهای عرضه شده به بازار اجاره نسبت به تقاضای موجود، بیشتر شده است. این امر علاوه بر کاهش سنتی تقاضا در این بازار، به دلیل ورود گروهی از سرمایهگذاران به بازار مسکن در هفتههای اخیر نیز مرتبط است. در یک ماه اخیر، گروهی از خریداران سرمایهای که برای حفظ ارزش داراییهای خود به این بازار وارد شدهاند، واحدهای خود را به بازار اجاره عرضه کردهاند. آنها بهدلیل نوسانات بازارهای موازی، تمایل به سرمایهگذاری در بازار مسکن داشتهاند. این افراد برای تأمین بخشی از هزینه خرید واحد مسکونی، روی رهن آپارتمان حساب باز کرده و در نتیجه این واحدها را به بازار اجاره معرفی کردند. واسطههای معاملات مسکن در شهر تهران و دیگر کلانشهرها تأیید میکنند که مدت زمان اجاره فایلهای عرضه شده به این بازار به دلیل افزایش تعداد فایلها نسبت به تقاضای اندک، افزایش یافته است.
توافق دوجانبه برای تمدید قراردادها
سومین عامل مؤثر در خواب زمستانی عمیق بازار اجاره در اسفند 1404، «تمایل دوجانبه مستاجران و موجران برای تمدید قراردادهای اجاره» نسبت به جابهجایی است. امسال و به ویژه در ماههای پایانی سال، بسیاری از مستاجران و موجران، تمدید قراردادهای سال گذشته را به جابهجایی ترجیح دادند. افزایش هزینههای جابهجایی و کاهش تورم اجاره مسکن، دو عامل کلیدی در این تصمیمگیری محسوب میشود.
توان اقتصادی شکننده در سمت تقاضا
در شرایطی که شکاف بین درآمد واقعی خانوارها و هزینه تأمین کالاها و خدمات ضروری (تورم بالا) در حال افزایش است، توان اقتصادی خانوارها در تمامی بخشها، از جمله بازار اجاره، به طور محسوسی کاهش یافته است. علیرغم این شرایط، روند کاهشی تورم اجاره مسکن در یک سال و نیم گذشته ادامه داشته و این تورم از سطوح بالای 40 درصد در نیمه اول سال گذشته، به حدود 30 درصد کاهش یافته است. آخرین آمار رسمی نشان میدهد که رشد شاخص اجاره مسکن در دی ماه 1404 به 32.7 درصد رسیده است که کمترین سطح تورم نقطه به نقطه از نیمه دوم سال 1401 محسوب میشود. همچنین، تورم سالانه اجاره مسکن به 35.2 درصد رسیده که کمترین میزان در 31 ماه گذشته است.
مطالعات کارشناسی نشان میدهد که با مهار تورم عمومی و کاهش سرعت رشد قیمت کالاها و خدمات مصرفی، میتوان انتظار کاهش بیشتر تورم اجاره مسکن را داشت، چرا که اصلیترین عامل رشد اجارهبها، افزایش قیمت سایر کالاها و خدمات مصرفی است. هرچند در حال حاضر، تورم اجاره حدود نصف تورم عمومی است.
مجموعه این عوامل موجب شده است که در اثر افت شدید تقاضا در بازار اجاره، سطوح معقولتری برای قیمتگذاری اجارهبها تعیین شود. در حال حاضر تعداد فایلهایی که با اجارهبهای متناسب با ارزش روز عرضه شدهاند و مالکان حاضر به تخفیف برای مستاجران هستند، افزایش یافته است. در این حال، ممکن است موارد استثنائی نیز از واحدهای اجارهای با اجارهبهای غیرمعقول وجود داشته باشد، اما به دلیل افزایش عرضه نسبت به تقاضا، احتمال پذیرش این واحدها و اجارهبهای تعیین شده از سوی مستاجران به شدت کم است.